Obras en su casa de la Costa del Sol mientras vive fuera: comunidad, permisos, IVA y llaves

Los propietarios que viven fuera preguntan lo mismo en los foros de extranjeros: si una obra interior necesita permiso, quién lo pide, cómo pagar con seguridad y quién abre la puerta a los operarios. Esta guía lo responde para Andalucía, con la fuente detrás de cada respuesta.

Esta guía es información general revisada el 30 de septiembre de 2026, no asesoramiento jurídico ni fiscal: para su caso concreto, consulte al administrador de su comunidad, a un gestor o al ayuntamiento.

1. El presupuesto: por escrito, y cada cambio también

La autoridad de consumo andaluza recuerda que tiene derecho a un presupuesto previo y a una factura al terminar, y recomienda pedir siempre el presupuesto por escrito, porque funciona como orden de trabajo (Consumo Responde, Junta de Andalucía). Cualquier cambio del presupuesto debe constar también por escrito y contar con la conformidad de las dos partes: la ley andaluza de consumo considera infracción subir el precio sin la conformidad del cliente o hacer trabajos que no ha pedido ni autorizado (Ley 13/2003, artículo 71.4). Un correo o un WhatsApp con el precio nuevo y su respuesta aceptándolo bastan para que quede constancia.

Pague por transferencia y guarde el justificante. Cuando una de las partes es empresa, la ley no permite pagar en efectivo operaciones de 1.000 € o más, o de 10.000 € o más si quien paga es un particular que acredite tener su domicilio fiscal fuera de España y no actúe como empresario. Fraccionar el pago no sirve: se suman los importes (Ley 7/2012, artículo 7).

2. La comunidad de propietarios: avise antes de empezar

Para una obra dentro de su piso no necesita permiso de la comunidad, pero sí avisar antes a quien la represente. La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso siempre que no afecte a la seguridad, la estructura, la configuración o el aspecto exterior del edificio ni perjudique a otros propietarios, «debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad», que por ley es su presidente (artículos 7.1 y 13.3). En la práctica basta un correo con las fechas al presidente de la comunidad y al administrador, y le ahorra la queja de un vecino por el ruido.

Lo que cambie la estructura, el exterior del edificio o las zonas comunes, como cerrar una terraza, necesita la aprobación de la junta (artículo 10.3). Y cuando el edificio necesita obras para su conservación, fachada incluida, esas obras son obligatorias para la comunidad, no necesitan acuerdo previo de la junta y las pagan todos los propietarios, normalmente mediante derrama (artículos 10.1 y 10.2); un repintado solo estético o un cambio de color va a la junta.

Hay dos obligaciones que importan especialmente si vive fuera. Debe comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España para notificaciones; si no lo hace, se le notifica en el propio piso, y vale la entregada a quien lo ocupe; si no es posible, un aviso en el tablón de la comunidad produce plenos efectos a los tres días (artículo 9.1.h). Y debe permitir la entrada en su piso para las reparaciones que necesite el edificio (artículo 9.1.c y d), así que alguien cercano debería tener llave. Si quiere alquilarlo a turistas hay una regla más: desde abril de 2025, una vivienda turística nueva en un edificio necesita la aprobación expresa de la comunidad, como explicamos en nuestra página para propietarios de alquiler vacacional.

3. El ayuntamiento: a menudo nada, a veces una declaración responsable

La ley urbanística andaluza somete a declaración responsable las obras menores que no necesitan proyecto técnico: se presenta en el ayuntamiento con la documentación que pida y permite empezar ese mismo día; además, las ordenanzas pueden eximir de ella las obras que no afecten a la ordenación urbanística ni a la normativa de edificación (LISTA, artículo 138), y el reglamento que la desarrolla pone como ejemplo la simple reparación y decoración (Decreto 550/2022, artículo 293). Así que depende del municipio:

• Málaga capital no exige licencia ni declaración responsable para obras interiores en viviendas existentes y en regla (con licencia de ocupación o equivalente), pintura interior e instalación eléctrica incluidas, siempre que no toquen la estructura, no muevan ni eliminen tabiques ni cambien el aspecto exterior, y salvo en edificios protegidos (ordenanza municipal, artículo 19.17, diciembre de 2025).
• Marbella exime, entre otras, la pintura interior, sin límite de superficie, y las instalaciones interiores de una sola vivienda de menos de 100 m², siempre que la obra no supere 10.000 € (sumando las que se hagan a la vez) ni necesite andamio para trabajar a más de 2 m (instrucción del Ayuntamiento de Marbella, enero de 2026).
• En los demás municipios, consulte la ordenanza antes de empezar. Mijas, por ejemplo, incluye las obras menores en la declaración responsable (Ayuntamiento de Mijas).

La fachada tiene sus propias reglas, que explicamos en ¿necesita permiso para pintar la fachada?. Y la obra eléctrica lleva un papel más, diga lo que diga el ayuntamiento: cuando corresponde, el instalador emite el certificado de instalación, el boletín eléctrico (CIE).

4. IVA: 10 % o 21 %

Las obras de renovación y reparación de una vivienda tributan al 10 % en lugar del 21 % cuando el cliente es un particular que la usa para sí, la vivienda se terminó al menos dos años antes y los materiales que aporta quien hace la obra no pasan del 40 % del precio (Ley del IVA, artículo 91.Uno.2.10º). La Dirección General de Tributos ha confirmado que el 10 % se aplica aunque usted no viva en ella, siempre que sea para su uso particular, y que no se aplica si la alquila (consulta vinculante V2964-23). El alquiler turístico cuenta como alquiler: el propietario es empresario a efectos del IVA, así que la reparación va al 21 % (consulta vinculante V5449-26, agosto de 2026).

Un real decreto-ley publicado el 30 de septiembre de 2026 extendería el 10 %, desde el 1 de diciembre de 2026, a las viviendas alquiladas como residencia habitual, pero no a las turísticas. Además condicionaría el 10 % en todos los casos, también en la vivienda de uso propio, a pagar con tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de quien hace la obra: en efectivo, el tipo sería el 21 % (Real Decreto-ley 26/2026, artículo 7). Cuando se escribió esta guía aún tenía que convalidarlo el Congreso, así que compruebe su situación antes de contar con él.

5. La factura y su NIE

Una factura completa por una obra hecha en España debe llevar el número de identificación fiscal del cliente (reglamento de facturación, artículo 6), y para una persona extranjera ese número es el NIE, el número de identidad de extranjero (Real Decreto 1065/2007, artículo 20). La mayoría de los propietarios lo tienen de cuando compraron: téngalo a mano al aceptar el presupuesto y, si no lo tiene, díganoslo antes de aceptarlo.

6. Llaves y acceso

La Guardia Civil aconseja no esconder nunca las llaves en el buzón, una maceta o la caja de contadores, y cambiar el bombín cuando deja de trabajar para usted personal doméstico que ha tenido acceso a ellas (Guardia Civil). Para una obra, decida quién abre la puerta, su gestor, un vecino o un servicio de custodia de llaves, y dígale por escrito quién va a ir y qué días.

Cómo lo hacemos

Nos manda los metros, las habitaciones y unas fotos y, si con eso basta, le respondemos con un precio cerrado por escrito, con el tipo de IVA que le corresponde y el total, y los días de obra; si no, primero vamos a verlo, sin coste. Como acepta a distancia, tiene 14 días para echarse atrás (ley de consumidores, artículo 102); si quiere que empecemos antes, basta con pedírnoslo por escrito. Acordamos el acceso con su gestor, la comunidad o un vecino, comunicamos las fechas en su nombre al presidente y al administrador de la comunidad, le enviamos fotos del avance y facturamos con su NIE, para pagar por transferencia. Vea cómo trabajamos para propietarios de alquiler vacacional o cuéntenos cómo es su vivienda. Y si además piensa en placas solares para una casa que solo usa parte del año, Solar Master, nuestra empresa hermana (el mismo equipo), lo explica en su guía sobre placas solares en casas de vacaciones (en inglés).