Repintar un alquiler vacacional en la Costa del Sol: pintura lavable, secado y huéspedes

Los huéspedes tratan las paredes peor que los propietarios. Las maletas rozan el pasillo, las manos se apoyan junto al interruptor y, entre estancia y estancia, la limpieza frota las marcas que quedan. Los anfitriones lo preguntan en los foros, por ejemplo cómo proteger las paredes de las marcas de las maletas (en inglés). Parte de la respuesta es un número que debería figurar en la ficha técnica de la pintura.

Qué significa «lavable»: las clases de la EN 13300

Las pinturas para paredes y techos interiores se clasifican según la norma europea EN 13300 (UNE-EN 13300 en España) por cuánta película de pintura se desgasta en un ensayo de frote húmedo; el ensayo es el de la ISO 11998. La clase 1 es la más resistente y la 5 la menos (tabla de clases publicada por el fabricante alemán Brillux, en inglés):

Clase	Película perdida en el ensayo	Dónde tiene sentido en un alquiler
1	Hasta 5 µm tras 200 ciclos de frote	Pasillo, pared junto a la cama, alrededor de los interruptores
2	Más de 5 y hasta 20 µm tras 200 ciclos	La mayoría de las paredes
3	Más de 20 y hasta 70 µm tras 200 ciclos	Poco recomendable en un alquiler: no puede declararse limpiable
4	Hasta 70 µm tras 40 ciclos	Techos
5	Más de 70 µm tras 40 ciclos	Techos

Un µm es una milésima de milímetro. Las dos primeras columnas son las clases de la norma tal como las publica Brillux; la tercera es nuestro consejo. Si un bote solo dice «lavable» y no da la clase, pida la ficha técnica: según Brillux, desde 2023 la norma no permite declarar limpiable una pintura de clase 3, 4 o 5.

Nuestro pintor trabaja con primeras marcas. Para paredes y fachadas, por ejemplo, con TitanPRO P-40 Orion, una acrílica mate para exterior e interior que su ficha técnica clasifica como clase 2; la misma gama tiene una versión satinada de clase 1. El presupuesto indica qué pintura va en cada sitio.

Seco no es lo mismo que duro

La pintura al agua seca deprisa. Las fichas de la P-40 dan de 30 a 60 minutos de secado y de 6 a 8 horas antes de la segunda mano, a 23 °C y 60 % de humedad. Pero la clase de lavabilidad se mide sobre pintura que ha secado 28 días (Tikkurila explica el ensayo, en inglés), y los fabricantes no coinciden en cuándo la película está dura del todo: Dulux Trade da 7 días para su Diamond Matt (ficha técnica) y Tikkurila, alrededor de un mes para su Harmony (ficha técnica), ambas en inglés.

En la práctica, la pintura está seca mucho antes de estar dura. Hasta entonces (alrededor de una semana o un mes según la pintura; Titan no da esa cifra para la P-40), la limpieza debe quitar las marcas con suavidad y un paño húmedo, sin restregar. También cuenta el tiempo: la ficha de la P-40 mate da como condiciones de aplicación de 10 a 30 °C y una humedad relativa inferior al 80 %, y dice no aplicarla nunca por debajo de 7 °C ni con un 80 % de humedad o más. Un día muy húmedo, o un piso demasiado caluroso en verano, la obra espera.

Olor y ventilación antes de la entrada

Por ley, las pinturas mate para paredes y techos interiores pueden contener como máximo 30 g/l de compuestos orgánicos volátiles (COV), y las brillantes 100 g/l, y el bote debe indicar la subcategoría, su límite legal y su contenido máximo de COV (Real Decreto 227/2006, artículo 4 y anexo II). Las fichas de la P-40 declaran menos de 18 g/l la mate y menos de 10 g/l la satinada.

Aun así, las pinturas emiten sobre todo mientras secan o curan, por lo general en las primeras horas o días tras aplicarlas, aunque algunas siguen emitiendo a niveles bajos durante más tiempo (nota técnica del INSST), y la Agencia de Protección Ambiental de Estados Unidos aconseja aumentar la ventilación al usar productos que emiten COV (EPA, en inglés). Por eso mantenemos las ventanas abiertas mientras pintamos, y el plan deja tiempo para airear el piso antes de la siguiente entrada.

Cómo encajar la obra entre dos estancias

Planifique el hueco en torno a tres cosas: el secado entre manos, el tiempo para airear el piso y una limpieza final. Pida por escrito cuántos días dura la obra, bloquee esos días y pregunte qué pasa si el tiempo la retrasa. Y guarde la pintura sobrante bien cerrada y rotulada con el producto y el color, lejos del calor y fuera del alcance de los huéspedes, por ejemplo en un armario del propietario con llave: así las marcas pequeñas se retocan entre estancias con la misma pintura.

Si una mancha vuelve después de pintar, la causa suele estar debajo de la pintura: primero hay que dar con ella, como explicamos en qué revisar en una pared con humedad antes de pintar. Una terraza o una fachada castigadas por el sol y el salitre piden otro tipo de pintura; vea cómo pintar una fachada junto al mar.

Cuándo repintar

No hay una regla fiable de «cada tantos años» para un alquiler. Los evaluadores de VisitEngland, por ejemplo, miran el estado, no la antigüedad: sus estándares de calidad para apartamentos con servicios valoran paredes, techos y carpintería por su «calidad, aplicación y estado» (estándares de VisitEngland, en inglés). Una prueba práctica: repinte cuando las marcas ya no salgan con una pasada suave o cuando los retoques empiecen a notarse.

Si vive fuera, nos manda los metros, las habitaciones y unas fotos y, si con eso basta, le respondemos con un precio cerrado por escrito, con el IVA y el total, y los días de obra, pintamos entre dos reservas y le enviamos fotos del avance. Vea cómo trabajamos para propietarios de alquiler vacacional y qué incluye nuestro servicio de pintura.